“从未来几年的供应量来看，今年或许是北京写字楼市场最好的一年，后续随着供应量的增加，市场租金水平或将继续承压。但对于租户而言，可以抓住机会实现低成本换租。”
近日，房地产咨询和服务机构戴德梁行发布一季度商业地产数据，其中，北京写字楼市场租金水平继续下跌，戴德梁行北区项目及企业服务部主管邓姗姗对租户提出上述建议。
《中国经营报》记者了解到，近几年受供应增长及增量需求不足影响，北京写字楼市场租金不断下探。业内预计这种趋势未来仍将持续。
邓姗姗指出，在整体市场需求放缓、租金普降和竞争激烈的共识下，大多数业主为了降低空置率和减少经营压力，通过采取更大的租金下调力度、给予更长免租期以及提供定制装修和更多优质商业配套等租赁条款和增值服务来加快交易的进程速度。
受此影响，一季度北京写字楼市场租金进一步下探。全市租金环比下降7.2%至每月每平方米人民币227.2元，五大核心商圈环比下降8.7%至每月每平方米人民币264.4元。
租金的下调不仅满足了非甲级写字楼租户对于办公环境的升级需求，同时也吸引了有大面积办公需求的租户借此机会进行办公室的搬迁和扩租，这在一定程度上推升了甲级写字楼市场的去化能力。
据戴德梁行统计，一季度北京全市和五大核心商圈季度市场净吸纳量分别为15.4万和11.5万平方米，全市空置率同比下降1.1个百分点至17.2%，五大核心商圈空置率同比下降2.3个百分点为10.8%。
从成交类型来看，续租仍然为企业租户租赁到期后的主要选择。一季度，续租面积占季度租赁总成交面积的45.9%。
而在新租和搬迁类型中，TMT、金融业和专业服务业三大传统行业分别占所有行业总新签约面积的38.7%、41.2%和10.1%。
其中，金融业占比有所提升，据邓姗姗介绍：“这主要源于金融街租金的下降，给很多企业带来了换租的机会。”
据了解，北京写字楼租金水平从2019年年初开始下降。2020年下半年，由于此前供应量的累积，叠加疫情影响，租金降幅加大。但2021年受互联网行业需求爆发影响，租金重新回归平稳。不过，从2022年开始，市场上整体需求处于瓶颈期，租金仍处下降通道。
2023年年初，市场预期好转，但随后因有效需求不足，市场空置率居高不下，租金水平难以提升，与此同时，业主与租户之间不断博弈。
据邓姗姗介绍，至2024年时，越来越多的业主选择“妥协”，在租金和软性服务等方面提供多重激励举措以提升续租成功率。
进入2025年，市场预计，北京写字楼租金水平将继续处于下行区间。据戴德梁行预测，截至2028年，北京写字楼市场新增供应将达198.3万平方米。
其中，2025年入市项目或将不足5万平方米。邓姗姗表示，未来一年，有限的新增供应叠加市场的逐步去化或将推动空置率进一步下调。
但短期来看，降本增效和以价换量仍将继续成为租户和业主在企业运营上的主旋律，预计租金水平将继续处于下行区间。邓姗姗建议，企业租户可继续抓住议价优势完成其升级搬迁的需求。
在上述会议上，戴德梁行北区首席政策分析专家、北区研究部主管魏东表示，2025年将是政策对房地产市场产生深远影响的一年。旨在刺激消费、稳定房地产市场和促进经济增长的政策将对市场需求和投资活动产生显著推动作用。
目前，市场虽面临经济不确定性和新供应竞争加剧等挑战，但房地产市场的长期前景依然向好。优质资产需求的持续增长，加之政府对房地产行业的坚定扶持，未来几年市场将继续吸引投资并创造新的商业机会。
今年的北京市《政府工作报告》将“着力发展壮大高精尖产业，努力打造新质生产力的重要发动机”列为重点任务之一，指出将重点培育人形机器人、商业航天、生物制造、新材料、未来能源等20个未来产业。魏东表示，未来相关企业将成为北京写字楼租赁市场的主要租户来源。
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